「5年ルール」は、変動金利型住宅ローンに適用されるルールの一つで、
金利が変動しても、毎月の返済額は5年間変わらない という仕組みです。

具体的な内容

• 住宅ローンの変動金利は半年ごと（4月・10月など）に金利が見直されます。
• ただし、5年ごとにしか毎月の返済額は変更されない というルールがあります。
• つまり、仮に金利が上がっても、直ちに毎月の返済額が増えるわけではなく、次の見直しタイミング（5年後）までは今の返済額のままとなります。

5年ルールのメリット

✅ 金利が上がっても急激な負担増を防げる
→ 短期間での金利上昇に対して、毎月の返済額がすぐに変わらないため、家計の急激な負担増を抑えられます。

✅ 一定期間は返済計画を維持しやすい
→ 5年間は月々の支払いが変わらないため、家計の管理がしやすい。

5年ルールのデメリット

❌ 金利上昇時に「元本」が減りにくくなる
→ 5年間は月々の支払いが変わらないので、金利が上がると返済額のうち「利息の割合」が増え、元本の減りが遅くなることがあります。
→ 結果的に、総返済額が増えるリスクがあります。

❌ 5年後に大幅な返済額アップの可能性がある
→ 5年間は変わらないものの、5年後にまとめて金利上昇の影響を受けるため、返済額が急増することがあります。
→ ただし、この影響を和らげるために「125%ルール」が併用されることが多いです（後述）。

5年ルールと「125%ルール」の関係

「5年ルール」とセットで使われるのが「125%ルール」です。

▶ 125%ルールとは？
→ 5年ごとの返済額の見直し時に、前回の返済額の1.25倍までしか増えないというルール。
→ たとえば、月10万円の返済をしていた場合、5年後の見直しでいきなり15万円になることはなく、最大でも12万5千円までの増加に抑えられる。

▶ ただし、返済しきれない利息は未払い利息として積み残しになる
→ 金利が大幅に上昇した場合、125%の制限を超えた分の利息は「未払い利息」として後回しになり、最終的な総返済額が増えてしまうリスクがあります。

まとめ

📌 5年ルール：金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらない。
📌 125%ルール：5年後に見直しがあっても、返済額の増加は1.25倍までに抑えられる。
📌 デメリット：未払い利息が発生すると、元本が減らずに総返済額が増える可能性がある。

金利が上昇する局面では「変動金利」のままだと将来的な負担増のリスクがあるため、固定金利への借り換えや繰り上げ返済の検討が重要になります